– پذیرش تقاضای ثبت از متقاضیان

براساس بند 1 ماده 25 قانون ثبت «هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است».  براساس ماده 11 قانون ثبت «از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده ده[1] تا شصت روز باید متصرفین به عنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده 27 (تقاضای ثبت املاک وقف و حبس و ثلث باقی) و 32 (تقاضای ثبت املاک دولتی و شرکتها) نسبت به املاک  واقع در آن ناحیه به وسیله اظهار نامه درخواست ثبت نمایند، اداره ثبت مکلف است تا نود روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور صورت کلیه اشخاص را که اظهار نامه داده اند با نوع ملک و شماره ای که از طرف اداره ثبت برای هر یک معین شده در روزنامه ها آگهی نماید و این آگهی تا 60 روز فقط در دو نوبت به فاصله سی روز منتشر خواهد شد مامور انتشار آگهی ها پس از انتشار و الصاق آگهی ها باید گواهی انتشار از کدخدای محل یا ژاندارمری یا یاسبان اخذ و تسلیم اداره ثبت نماید و در این موارد کدخدا و سایر مامورین دولتی باید به مامورین ثبت مساعدت نموده و گواهی لازم را به مامور ثبت بدهند.

تبصره- در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانه فعلی کسی نسبت به آنها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته می شود که بر مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی مدارکی داشته باشد چنانچه تقاضای ثبت نسبت به این قبیل املاک به یکی از عناوین مذکور در دو ماده 27 و 32 باشد در صورتی تقاضای ثبت پذیرفته می شود که تقاضا کننده مدارکی بر عنوان مذکور یا بر تصرف سابق خود به آن عنوان یا بر تصرف کسی که تقاضا کننده قائم مقام قانونی او محسوب می شود، داشته باشد.

در توضیح بند فوق باید گفت که بعد از اعلان ثبت عمومی املاک واقعه در هر ناحیه در جرائد عمومی (ماده 10 قانون ثبت) هر شخصی می تواند نسبت به املاک متعلقه (متصرفین به عنوان مالکیت، مدیران شرکت نسبت به املاک شرکت، اداره دارایی نسبت به املاک دولت، ولی یا قیم نسبت به املاک محجورین و ….) درخواست ثبت نماید در صورتیکه درخواست متقاضی ثبت بدون اشکال و مدارک و اسناد مربوطه شفاف و گویای مالکیت متقاضی باشد و ادعایی از طرف سایر اشخاص نسبت به مالکیت متقاضی نباشد قبول ثبت میشود یعنی اداره ثبت اظهار نامه را می پذیرد لیکن اگر در جریان تحقیقات توسط مامورین ثبت ادعایی از سوی اشخاص نسبت به تصرف متقاضی بعمل آید موضوع در هیات نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم می گردد[2].

نحوه طرح موضوع در هیات نظارت در ماده 3 آئیننامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض در دو بند قید شده است که چکیده اش بدین صورت است که طرفین مدارک خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم مینمایند و اداره ثبت با اخطار به طرفین برای معاینه محل وقت مناسب تعیین می نماید و مطابق بند یک متذکر میشود که :

اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود.

ثانیاً: هر یک از طرفین می توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند.

علت تذکر اداره ثبت این است که طرفین بی جهت پرونده را به تاخیر نیندازند و قبلا از مدارک تسلیمی همدیگر به اداره ثبت مطلع شوند تا در رسیدگی و تحقیقات محلی با آگاهی کامل ادای توضیح نمایند در وقت مقرر نقشه بردار ثبت نقشه ملک مورد تقاضا را تهیه مینماید و کارشناس ثبت با ملاحظه نقشه اخذ توضیحات از طرفین و عنداللزوم تحقیق از شهود مبادرت به تنظیم صورت مجلس و گزارش جامعی مینماید و در آن در خصوص تصرفات و نحوه آن و منشا و مبنای تصرف و موارد لازم اظهار نظر نموده و با رعایت بند 400[3] مجموعه بخشنامه های ثبتی به ثبت استان گزارش مینماید تا در هیات نظارت مطرح شود.

در این مرحله اگر هیات نظارت مستندات و مدارک را کافی و بی نقص بداند نسبت به صدور رای اقدام می­نماید و در رای اعلام می­نماید که از کدام طرف قبول ثبت شود[4] ولی اگر مدارک و مستندات دارای نقص باشد قرار رفع نقص صادر می نماید این رای باستناد تبصره 4 ماده 25 قابل تجدیدنظر در شورایعالی ثبت میباشد رای هیات نظارت در صورت عدم اعتراض از طرف هر یک از متقاضی و معترض یا در صورت اعتراض و طرح  موضوع در شورایعالی ثبت و پس از صدور رای توسط شورایعالی ثبت به اجرا گذاشته میشود. بنابراین از نظر قانون ثبت متقاضیان ثبت شامل متصرفین، متولیان وقف و متصدی مال حبس شده و وصی در ثلث باقی، اشخاص حقوقی و دولتی می باشند که ذیلاً توضیح داده می شود.

 

مبحث اول – متصرفین

در ارتباط با تبصره ماده 11 در اینکه متقاضیان ثبت چه کسانی می توانند باشند در قسمت اول تبصره از متصرفین نام برده یعنی اشخاصی که اسنادی ندارند تا بوسیله آن مالکیت خود را اثبات نمایند و به تصرف سابق خود یا تصرف خود بعنوان تلقی از مالک استناد می نمایند ماده 35 قانون مدنی تصرف را به عنوان مالکیت دلیل مالکیت می شناسد مگر آنکه خلاف آن ثابت شود یعنی تصرف به استثناء موردیکه دلایل صریح و خلافی باشد اماره و نشانه مالکیت است اما تصرف چیست؟

تصرف استیلاء مادی و معنوی شخصی نسبت به اموالی که براساس آن وی می تواند هر گونه مداخله ای در آن مال داشته باشد بنظر برخی از حقوقدانان تصرف عبارت است از سلطه و اقتدار مادی است که شخص بر مالی مستقیم یا به واسطه غیر دارد[5]. بنابراین تصرفاتی که نشان از مالکیت نبوده و عرفاً نیز نمی تواند دلیل مالکیت تلقی شود مورد نظر قانونگذار در ماده 11 نمی باشد معهذا اگر کسانی که به درخواست متقاضی ثبت اعتراضی داشته باشد و مطابق ماده 16[6] قانون ثبت در موعد قانونی اعتراض نمایند اداره ثبت درخواست آنها را گرفته و به محکمه ای که مرجع رسیدگی است می فرستد تا در آن مرجع بدرخواست معترض رسیدگی شود و اداره ثبت حتی این را هم به محکمه اعلام خواهد نمود که اعتراض در موعد قانونی واصل شده در غیر اینصورت مطابق ماده 24 قانون ثبت اعتراض به هیچ عنوان پذیرفته نخواهد شد[7] در حال حاضر تقاضای ثبت املاک دولتی با وزارتخانه دارایی می باشد.

مبحث دوم- متولیان وقف و متصدی مال حبس شده و وصی در ثلث  باقی

دومین مورد تبصره، اشخاص نامبرده در ماده 27 متولیان وقف و متصدی مال حبس شده یا وصی در ثلث باقی می باشند که هم می توانند تقاضای ثبت موقوفه و مورد وصیت یا مورد حبس را بدهند و هم میتوانند به عنوان معترض بدرخواست متقاضیان ثبت که حق و حقوق موقوفه یا ثلث مورد وصیت را ضایع کنند وارد عمل شوند.

مبحث سوم – اشخاص حقوقی و دولتی

سومین مورد تبصره، بیشتر به اشخاص حقوقی اعم از حقوق عمومی یا حقوق خصوصی اشاره دارد بدین معنی که تقاضای ثبت در اموال دولتی  به عهده دارایی و املاک و  موسسات بلدی[8] بر عهده رئیس موسسه و املاک شرکتها به عهده مدیر شرکت و املاک محجورین بر عهده ولی یا قیم آنان می باشد. اشخاص مذکور در تبصره برای درخواست ثبت ملک باید دلایل و مدارک کافی بر دار بودن عنوان بند موصوف یا بر تصرف سابق خود به آن عنوان و یا تصرف کسی که تقاضا کننده قائم مقام قانونی او محسوب می شود داشته باشد.

بنابراین بند 1 ماده 25 قانون ثبت رفع اختلاف و اتخاذ تصمیم در موارد زیر را بعهده هیئت نظارت گذاشته است.

الف- اختلاف متقاضی و اداره ثبت در رابطه با تقاضای ثبت از سوی اشخاص

ب- تعارض و تزاحم در تصرف برخی اساتید در این خصوص معتقدند[9] که:

ب-1-  تعارض: هر گاه دو مالک هر یک باستناد مدرک یا سندی خود را مالک ملکی بدانند که به هنگام تطبیق محدوده دو ملک بر خارج در تمام یا قسمتی از دو ملک تداخل باشد از این معنی به تزاحم در تصرف تعبیر می شود.

ب- 2- تزاحم: در تعریف تعارض در تصرف گفته شده است: «هر گاه ملک معینی را هر یک از دو مالک متعلق به خود و در تصرف خود دانند از این معنی به تعارض در تصرف تعبیر می شود.

در این مورد به عکس مورد تزاحم در تصرف مساله تطبیق مدلول سند و مدرک بر خارج وجود ندارد و معذلک معنی اصطلاحی تزاحم در تصرف و تعارض در تصرف چندان دقیق نیست». [10]

در مورد اختلافات بند 1 در صورت تشکیل پرونده در مراجع قضایی توسط هر یک از طرفین، قرار عدم صلاحیت به صلاحیت هیات نظارت صادر می گردد چرا که تعیین تکلیف در این خصوص فقط در صلاحیت هیات نظارت است[11] نکته دیگر که قابل ذکر است اینکه ممکن است اظهارنامه توسط مستدعی و متقاضی ثبت تنظیم شود و عملیات ثبتی نیز تا پایان ادامه یابد ولی ملک در دفتر املاک ثبت نشود که مطابق بند 2 از ماده 3 آئین نامه  اجرائی رسیدگی اسناد مالکیت معارض در این خصوص نیز ادارات ثبت بایستی مدارک مدعی را مطالبه و سوابق را با اظهار نظر کارشناس مربوطه به  ثبت استان ارسال نمایند در این خصوص عدم تصرف متقاضی مقدم و تصرف حین تقاضای مدعی، ملاک قبولی اظهارنامه از طرفین است که رسیدگی اداره ثبت و ارسال مدارک به هیات نظارت مطابق مورد قبل بعمل می آید در این خصوص باید بررسی شود که در حین تقاضای ثبت پلاک مزبور در تصرف مالکانه چه شخصی بوده و در حال حاضر در تصرف کیست که هیات نظارت ممکن است درخواست ثبت را ابطال یا ادعا را مردود تشخیص دهد که این مورد نیز تصمیم یاد شده قابل تجدیدنظر در شورایعالی ثبت است. نکته قابل توجه اینکه در صورتیکه هیات نظارت باستناد گزارشی رای دهد سپس گزارش مخالف گزارش اول داده شود که موضوع رای هیات نظارت را تغییر دهد و مقتضی فسخ رای هیات باشد نقض رای هیات در صلاحیت شوری است و خود  هیات نمی تواند رای خود را نقض کرده و رای دیگر بدهد[12].

نمونه رای هیات نظارت در ارتباط با بند 1 ماده 25 :

اینک نمونه رای هیات نظارت در ارتباط بابند1 ماده 25 قانون ثبت که بعلت تجدیدنظرخواهی معترض در شورای عالی ثبت مطرح و منجر به تایید رای هیات نظارت مزبور گردیده است. آقای علیرضا… با تسلیم یک برگ استشهادیه و یک برگ قولنامه عادی درخواست ثبت ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 527 مترمربع را نموده است سازمان… نیز با ارائه یک برگ استشهادیه که به تایید مراجع ذیربط رسیده درخواست ثبت همان ملک را نموده است با توجه به اینکه نسبت به ملک مورد گزارش دو تقاضای ثبت وجود داشته موضوع به نماینده و نقشه بردار ثبت محل ارجاع که پس از معاینه محل مبادرت به تنظیم صورت جلسه احراز تصرف نموده اند صورت جلسه اخیر الذکر حاکی از آنست که آقای علیرضا… متقاضی ثبت در ملک مورد تقاضا احداث بنا نموده و آنرا در تصرف دارد نامبرده به موجب سند عادی مورد تقاضا را از شخصی بنام آقای بهرام… که مالکیت وی نسبت به ملک مورد تقاضا به موجب دادنامه های صادره از شعبه دادگاه عمومی و از شعبه دادگاه تجدیدنظر استان اثبات و تایید شده خریداری نموده بنابراین نامبرده متقاضی ثبت می باشد در مورخه 14/6/85 هیات نظارت بدین شرح در ارتباط با پرونده ثبتی مزبور رای داده است. با توجه به مراتب فوق و دادنامه مورخه 11/3/83 دادگاه تجدیدنظر مقرر  می گردد ثبت محل از متصرف برابر مقررات درخواست ثبت پذیر فته مراتب به معترض نیز ابلاغ تا پس از انتشار آگهی های نوبتی در صورت تمایل اعتراض خود را به مرجع قضائی صالحه تسلیم نماید.

این رای با توجه به اعتراض معترض (سازمان …) بعلت اینکه مطابق بند 1 ماده 25  قانون ثبت غیرقطعی بوده و قابل تجدیدنظر خواهی در شورای عالی ثبت میباشد در مورخه 1/12/86 در شورایعالی ثبت مطرح و شور ا بدین شرح مبادرت به صدور رای مینماید با توجه به سوابق امر و محتویات پرونده چون اعتراض موثری از ناحیه معترض نسبت به رای هیات نظارت ثبت فارس به عمل نیامده است رای مذکور تایید میگردد بنابراین شورایعالی ثبت رای هیات نظارت را به لحاظ احراز تصرفات علیرضا… و تایید مدارک خریداری وی در مراجع قضایی عیناً تایید می نماید این رای در تعارض بین تصرف ملک و مدعی مالکیت، جانب متصرف را گرفته و تصرف را به عنوان مالکیت دلیل مالک بودن علیرضا … با مدارک نامبرده که دال بر مالکیت وی ارائه شده بود داشته است. هر چند مدارک ارائه شده از سازمان … به تائید اکثر مراجع ذیربط رسیده بود[13].

[1] – ماده 10- قبل از اقدام به ثبت عمومی املاک هر ناحیه حدود ناحیه مزبور و اینکه املاک واقعه در آن ناحیه باید به ثبت برسد به وسیله اعلان در جراید به اطلاع عمومی خواهد رسید اعلام مزبور در ظرف 30 روز 2 مرتبه منتشر می شود.

[2] – حکم شماره 871 – 15/4/1316 شعبه سوم دیوان عالی کشور: مادامی که عملیات اداره ثبت به موجب رای هیات نظارت در حدود ماده 25 قانون ثبت ابطال نشده است نمی توان حکم بر بی تاثیری تقاضای ثبت داد. علیرضا میزایی، محشی قانون ثبت، ص151.

[3] – بند 400 مجموعه بخشنامه هیا ثبتی : اخیراً مشاهده می شود بعضی از واحدهای ثبتی مشکلات ثبتی خود را به اداره کل امور املاک یا اسناد سازمان ثبت گزارش و کسب تکلیف می نمایند و این امر علاوه بر اختلالی که از جهت عدم رعایت سلسله مراتب در نظم امور ایجاد می کند موجبات رکود بیش از حد کارها و نارضایی ارباب رجو.ع را فراهم می نماید لذا موکداً یادآوری می شود که روسای واحدهای ثبتی با توجه به وظایف محوله و قانونی خود در این برهه از زمان باید قبول مسئولیت بیشتری نموده در رفع مشکلات مردم اقدام لازم معمول دارند و در صورتی که با مشکلی مواجه شدند که رفع آن واقعاً در صلاحیت آنها نباشد مراتب را مشروحاً و با اظهار نظر صریح به اداره کل ثبت منطقه مربوطه گزارش و از مکاتبه مستقیم با اداره کل امور اسناد و املاک جداً خودداری نماید.

[4] – حکم شماره 1895 ، 31/6/1321 دیوان عالی کشور – قبول درخواست ثبت بر فرض که حاکی از تصرف درخواست کننده ثبت باشد دلیل مالکیت نیست زیرا تصرف غیر مالکانه هم ممکن است مدارک قبول درخواست ثبت واقع شود. بنابراین اظهارنامه ثبتی به خودی خود علیه خوانده هیچ سندیتی ندارد. علیرضا میرازیی، محشی قانون ثبت، ص 35.

[5] – سید حسن امامی، حقوق مدنی، جلد 1، چاپ ششم، کتابفروشی اسلامیه، تهران، ص 57.

[6] –  ماده 16قانون ثبت: هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلام نوبتی تا 90 روز اقامه ی دعوا نماید…

[7] – ماده 24- پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزایی.

[8] – ماده 47 آیین نامه مالی شهرداریها مصوب 1346- شهرداری مکلف است کلیه اموال غیرمنقول اختصاصی شهرداری را طبق مقررات ثبت املاک به ثبت برساند.

[9] – محمدجعفر جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع،  شماره 1285، ص 160  .

[10] – محمدجعفر جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع،  شماره 1210، ص 150.

[11] –  محمود تفکریان، نقش هیات نظارت و شورایعالی ثبت، ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران، مجله شماره 34 کانون، سال 1381.

[12] – محمد جعفر جعفری لنگرودی، آراء شورایعالی ثبت، همان منبع، شرح رای  383 ، ص501..

[13] – ماشااله گرامی، شرح آراء شورایعالی ثبت، جلد اول، انتشارات جنگل، 1391،  صص11-12.

Written by